大井住建・ブログ
日報やトピック、お役立ち情報、建築経過をつづるページ

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謹賀新年 09:43

本年が皆様にとりまして良い年でありますよう、ご祈念申し上げます。

 

弊社もお客様の笑顔の為に、一生懸命頑張ります。

 

何卒、宜しくお願い致します。

 

平成30年 元日

 

 

今年の干支

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ウッドクラフトの材料を加工 18:45

建築士会佐久支部恒例事業、ウッドクラフトに出品するCDラックの材料を加工。

当日は会場で子供相手に玄能と釘で組み立てる、CDラックはその木工品の一部。

 

ウッドクラフトは、平成29年11月11日(土)・12日(日)10:00~17:00

イオン蟶患彿薪 2F催し物コーナーで開催します。

 

よろしければ、お出かけください。

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みなし認定移行手続き 21:26

みなし認定移行手続きについて

改めて、その手続き方法について調べています。

 

施工業者さんにお任せしているお宅の分もありますが、

弊社が代わってやる分について、下調べしています。

 

すでに太陽光発電パネルを搭載している住宅の設備に、

申請が必要な場合があります。

 

→資源エネルギー庁HP

 

みなし認定移行手続き

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長野都市ガスさんのイベント参加 21:54

8:30事務所。

 

内装屋さんに退去後のアパートの

襖の張り替えをやって頂く。

水道を閉栓していた為、

水をポリタンクに入れて届ける。

 

その後、私用の為佐久平駅へ。

某所で買い物を済ませ、

IH修理の現場へ。

熱で歪んだ液晶のカバーを交換して頂く。

 

お昼に事務所に戻り、

その後は上田市役所へ。

道路の占用許可をとって行った現場が終わり、

工事完了届を提出。

 

その足で、長野市まで。

長野都市ガスさんのイベントに出席。

ZEHや都市ガス使用の床断熱の解説と言った内容。

 

長野都市ガスイベント

 

長野都市ガスイベントの様子

 

 

 

 

 

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平成28年度ZEHビルダー実績報告書および普及目標 10:43

報告書

 

 

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ZEHビルダーマーク 22:08

↓一般社団法人 環境共創イニシアチブに登録された

ZEHビルダー限定のZEHビルダーマークです。

ロゴ

 

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弊社Facebookページ公開中 20:15

弊社でお取り扱いの不動産情報をFacebookで公開中です。

 

土地、中古住宅などの売買物件や、

アパート、貸家、貸土地、貸倉庫の賃貸物件をご覧になれます。

 

その他、建築現場からは建築経過の写真などをお届けいたします。

 

見かけた方は「いいね」して下さい。

宜しくお願いいたします。

 

大井住建

 

大井住建

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大井住建から新年のごあいさつ 11:26

謹賀新年

 

旧年中、建築及び不動産業務にてお世話になりました、

クライアントの皆さま、不動産オーナーの皆さま、

また、今後お仕事で出会うことになりましょう、未来のお客様へ、

皆様方のご健康とご多幸をお祈り申し上げます。

本年も、皆様方のご要望にお応えする為、一生懸命、頑張ります。

何卒、宜しくお願い致します。

 

平成29年 元旦

 

有限会社大井住建

代表取締役 大井 剛

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「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」 22:08

民法(債権法)が改正され瑕疵担保責任という用語は廃止され、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」(以下「契約不適合責任」といいます)になります。

 

従来の瑕疵担保責任と契約不適合責任の相違点は次の通りです。

 

        瑕疵担保責任                   契約不適合責任

          ↓                         ↓

法的性質 = 法的責任(無過失責任)                 契約責任

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要  件 = 「隠れたる瑕疵」                 目的物の種類・品質及び数量が契約の内容に適合しない                   

       瑕疵とは、契約時において契約の趣旨の適合する   場合。            

       通常有すべき性状・性能を有しないこと。「隠れ      

       たる」とは契約締結当時、買主が瑕疵の存在につ

       いて知らず知らないことに過失ないこと。

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効  果=  ○損害賠償(信頼利益)→責めに帰すべき事由は   ○損害賠償(他の契約違反と同様履行利益)→但し、売主                    

       不要。但し、売主が隠れたる瑕疵について悪意・   の責めに帰すべき事由がない時は、損害賠償義務を免れる

       重過失の場合は契約違反になる→履行利益      (責めに帰すべき事由のないことの立証責任は売主にある)

       ○買主が契約の目的を達することができない場合   →この場合、買主は代金減額請求を選択し得る。なお、

       は解除可(売主に責めに帰すべき事由不要)     売買契約上の特約において、目的物に特定の瑕疵(契約不

                                適合)があった場合には売主の帰責事由の有無を問わずに

                                一定額の損害賠償責任を負う旨が特約された場合で、現に

                                そのような瑕疵(売買不適合)があった場合、その特約は

                                有効であり、契約及び取引通念に照らして判断した結果、

                                債務者の帰責事由が否定され損害賠償責任も否定されると

                                いったことは想定されていないという。

                                ○買主が契約の目的を達することができない場合は解除可

                                (売主に責めに帰すべき事由不要)。相当の催告期間内に

                                追完に応じない場合は催告解除もある。

                                ○追完請求(修補・代替物引渡請求権)→(売主に責めに

                                帰すべき事由不要。但し、その不適合が買主の責めに帰す

                                べき事由によるものであるときは、追完義務はない。)

                                ○代金減額請求→(売主に責めに帰すべき事由不要)。

                                買主が相当の期間を定めて履行の追完を催告し、その期間

                                内に履行の追完がないとき。履行の追完が不能な場合には

                                催告することなく直ちに減額請求は可能。)

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特約の効力 瑕疵担保責任を追わない旨の特約→有効(但し、   ○契約の有効に適合しない場合でも売主は責任を負わない。

       売主が悪意の場合には有効を有しない。       →有効(法務省担当者の見解)→契約の内容に適合しない

                                ことを知っていた場合は効力を有しない。  

                                ○雨漏りがあっても責任を負わない。→売主が雨漏りがあ

                                ることを知っていても、契約の内容が雨漏りを前提として

                                いれば有効(そもそも契約不適合責任はない)

                                ○買主が雨漏りを知っていても、雨漏りがないことを契約

                                の内容としていれば、買主は契約解除等の請求権を有する。

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権利行使の= 買主が瑕疵を知った時から10年以内に権利行使    仝⇒行使できる時(引渡し)から10年の時効にかかる。

期間     が必要(引き渡し時から10年の時効にかかる)    ◆´,隆間内に買主が不適合の事実(数量不足を除く)    

                                を知った場合、知った時から1年以内に売主に通知し、かつ

                                知った時から5年以内に権利行使しなければ時効にかかり、

                                買主は、その不適合を理由とする履行の追完の請求、代金

                                減額の請求、損害賠償の請求又は契約の解除をすることが

                                できない。

                                G篌腓引き渡しの時に目的が契約の内容に適合しないも

                                のであることを知っていたとき又は重大な過失によって知

                                らなかったときは、買主の知って1年以内の通知義務は免除 

                                される。この場合には、他の契約違反の時効と同様、買主が

                                権利を行使できることを知ったときから5年又は権利行使で

                                きる時(引き渡し)から10年の時効にかかる。    

 

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空き家対策特別措置法 20:51

平成27年5月26日、全面施工された空き家対策特別措置法の概要について、おさらいします。

 

○倒壊や衛生上著しく有害となる恐れがあるといった「特定空き家」の持ち主に、自治体が改善を求める仕組みがスタートします。

 

○倒壊のおそれなどある空き家を「特定空家」と認定

 特定空き家は

 (1)看板などが外れて落ちそう。

 (2)ごみの放置で臭いや多数のネズミなどが発生している。

 (3)多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。

 (4)ソロアリが大量発生して周辺に飛来して悪影響を及ぼす恐れがある。

 などが該当します。

 

○空き家対策特別措置法では、所有者に、撤去や修繕の勧告や命令を出すことができます。判断に当たっては、立ち入り調査の権限も明記されました。改善が見られなかったり、所有者が特定できなかったりした空き家は、市町村が行政代執行で撤去できます。撤去費用も所有者に請求できる他、費用の一部を国が支援します。

 

○勧告を受けた物件は、固定資産の優遇を受けられず、命令違反には50万円以下の過料を科すことができます。また、特定空家と認定された場合、固定資産税の課税標準が6分の1になる住宅用地特例を適用せず、更地と同等の税率にし、空き家の減少を図ることになっています。

 ※住宅などの敷地として利用されている土地は、固定資産税が課税標準額の1/6〜1/3、都市計画税が1/3〜2/3に軽減される措置。地価が高い地域では、建物を除去して更地にすると特例が使えなくなるため、管理状態の悪い空き家が放置されることにつながると指摘されていた。

 

○「特定空家等」判断基準のためのガイドラインを国土交通省が作成し公表しました。

 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態」、「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態」、「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」、「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」の4つのいずれかに当てはまる状態の空き家を、「特定空家等」と定義されました。ガイドラインは、市町村が特定空き家と判断し是正措置を講じる際の「一般的な考え方を示すもの」です。ガイドラインでは、国と都道府県、市町村の役割を再度整理(国が基本指針を策定し、都道府県が支援するが、住民に最も身近な市町村が空き家対策を実施する等)市町村が地域の実情を踏まえて独自の判断基準を定め、特定空き家に対応することが適当としています。また、市町村が組織体制の整備や相談体制の整備を行い、空き家の実態把握に努めることが重要だとしています。

 ガイドラインでは、居住していないことが常態化しているのが空き家ということになりますが、より具体的な例を提示しています。居住していないことの基準としては、建築物の状況や管理の程度、人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況、所有者の登記や住民票の内容、所有者の主張などから客観的に空き家かどうか判断すること、そして常態化の基準としては、年間を通じて使用されていないことなどから判断することを挙げています。所有者が誰かを判断する方法としては、不動産登記や住民票、戸籍謄本などの利用に加え、これまで認められていなかった固定資産課税台帳も必要な限度において利用できるものとしています。また空き家の活用のためには、所有者の意向を聞き取りながら、適切な管理方法や専門業者情報などを紹介することも必要とする一方、例えば空き家データベースの情報を宅地建物取引業などを通じて公開し、購入や賃貸を検討する人に広く提供すること、市町村が空き家を修繕して地域の交流スペースなどに利用することなども例示しています。とはいえ、空き家対策を任される市町村の負担は大きいでしょう。空家等対策計画の作成や組織づくり、関連団体との連携、空き家の実態調査、所有者の特定と聞き取り調査、空き家の判定とデータベース化などなどです。これから短期間で一挙に進展するかどうかは課題となりますが、一方、すでに空き家対策に独自に乗り出していた自治体には、法整備により今後の対策が打ちやすくなったはずです。

 

 

 

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